富力杠杆戏法:首次配股折价7%,净负债率219%,前11月完成全年销售目标仅七成_配售

富力杠杆戏法:首次配股折价7%,净负债率219%,前11月完成全年销售目标仅七成_配售
原标题:富力杠杆戏法:首次配股折价7%,净负债率219%,前11月完成全年销售目标仅七成 【编者按】一年前,行业龙头万科打出“活下去”的标语。业内人士预测,2019将是地产行业最艰难的一年。 2019年即将进入尾声。据人民法院公告网显示,截至2019年11月27日,房地产企业的破产数量已经达459家。这些企业有诸多共性:融资成本提高、去化周期延长…… 寒冬之中,一些房企开始将重心放在多元化业务上,但部分多元化与房地产主业相关度甚低,不能对房地产主业反哺,反而让企业雪上加霜。 根据目前的数据统计,主要上市房企尤其是一二线房企业绩仍在小幅提升,但也不乏掉队者。 本期专题,搜狐财经将聚焦今年销售排名掉队的上市房企,试图还原这些企业所面临的困难,找出未来发展的“药方”。本文为“2019掉队房企观察”专题第02期,关注企业为富力地产。 近日,富力地产终于实现了上市14年来的首次配股。 据公告,富力地产本次配售共计2.73亿股新H股,配售价格为13.68港元每股。此次配股,分别占富力现有已发行H股总数、现有已发行股份总数约26.89%及8.47%;占扩大后的已发行H股总数、已发行股份总数约21.19%及7.81%。 公告显示,本次筹集资金37.35亿港元,计划用于偿还债务。 中报数据显示,富力地产截至今年上半年负债达3340.46亿元,净负债率为219%。富力地产在业绩上同样承压。2019年即将结束,多家大中型房企陆续披露了提前完成全年目标的消息。而在去年销售额TOP20房企中,富力地产如今的业绩压力较为突出。 根据富力地产发布的销售简报,前11个月富力实现签约销售额1203.5亿元,仅完成全年销售目标1600亿元的75.2%。 克尔瑞数据显示,今年1至11月,富力地产全口径销售额排名第21位,已经跌出前20。上一年度是19名。 如果将时间线拉长,12年前,曾经的“华南五虎”之一富力地产,仅次于万科、绿地和中海。如今已明显掉队。 缩水的配股 富力最早一次提出配股计划是在去年11月。 在去年的方案中,富力计划发行8亿多新股,相当于扩大后股本约20%,如按当时股价完成配售,可募资90多亿港元。 彼时富力地产董事长李思廉曾称,配股价不会低于15至16元。 然而富力的配股计划一拖再拖,配售价格也一降再降。根据增发方案,富力地产每股配售价仅为13.68港元,较配售前收盘价14.74 港元折让约7.19%。 对此,业内人士分析称,以折让价格进行配售,本身就说明了配售本身不太受追捧。一方面可能是市况不好,另一方面也反应了投资人对富力新股的判断不够乐观。 截止12月24日,富力地产配股后股价下跌幅度达到4.6%,报14.16元。无论是13.68港元的配股价,还是2.73亿的新股数量,都与预想中缩水甚多。 针对此次配售计划,富力表示,配售将有助于本公司减少对债务融资的依赖以及优化资本结构。 (富力新股配售公告) 与发债不同,新股增发不会增加负债,因此富力的配股融资或一定程度上可以达到降负债、优化资本结构的目的。 但港股低迷,选择在目前配售新股并非最佳时机。为何富力在市场不看好的情况下宁愿缩量缩价也要配股融资?有业内人士认为,急于配售新股系富力地产的负债问题所迫。 财报显示,2019年上半年末,富力地产总负债为3340.46亿元,同比增长了12.73%,其中有息借款总额达1955亿元,比2018年末增加322亿元,净负债从2018年末的1285.9亿元升至1564.7亿元,净负债率高达219%,远高于99.62%的行业均值。 根据三季报,富力地产期末的货币资金为304.22亿元,同期公司的短期借款和一年内到期的非流动负债分别为132.57亿元和380.62亿元,即短期需要偿还的有息负债超过510亿元。而目前的货币资金完全不足以覆盖短期债务。 除了短期负债之外,富力地产2019年三季度末的长期借款和应付债券分别为848.3亿元和610.58亿元,长期债务合计接近1460亿元。即富力地产主要长短期债务已达1972.07亿元。 连续七年经营现金流净额为负 富力地产如今的窘迫或源于2017年7月19日的“世纪大交易”——富力地产以199亿元的代价收购了万达旗下77家酒店资产。 然而这笔交易短期内并未给富力地产带来正向利润。财报显示,2017年、2018年富力酒店业务分别亏损1.46亿元、4.59亿元,2019年上半年亏损数据达4.2亿元。 据富力集团官网,该公司产品与服务涵盖八大领域,包括地产开发、酒店发展、商业运营、文体旅游、互联网产贸、医养健康、物业服务、设计建造、创新服务平台。然而中报显示,只有物业发展和物业投资实现了正向盈利,分别为45.82亿元、5.69亿元。除酒店业务外,其他所有业务上半年亏损5.6亿元。 不仅如此,从2012年以来,富力已经连续7年经营现金流为负。 其中2015年,富力地产经营现金流净额-3.56亿元,2016年扩大到-33.38亿元,2017年为-72.87亿元,2018年则是-86.17亿元。 富力投资活动现金流仍呈大规模净流出状态。2017中报、2017年报、2018中报、2018年报、2019中报所披露的投资现金流净额亦均为负。 (富力董事长李思廉) 为了获得更多的现金,摆在富力地产面前的要么是加大销售,要么是加大融资。但截至11月,富力地产录得合约销售金额1203.5亿元,同比去年仅上升了6%,且距离1600亿的年度目标还有近400亿元的缺口。 今年7月,富力地产曾下发了一份《关于要求地区公司确保完成销售任务目标的通知》。文件称,富力销售业绩离既定的全年销售目标仍有差距,要加大销售力度。 上述文件还称,除了销售人员外,财务、法务、工程等负责人同样需要全力配合,坚持全民营销,加快资金回笼。短短500字的通知,有关“销售”和“回款”的出现频率高达16次。 另在中期业绩会上,李思廉亦曾披露,富力下半年权益合约销售应该在900亿-1000亿左右,全年推盘预计货值3000亿元,去化53%便可完成1600亿元的年度目标。 但尽管富力在四季度加大了销售力度,但前11个月的销售额仍没有达到预期。 加杠杆后遗症 财报显示,富力地产2020年将有逾280亿元人民币的债务实际到期。因而,在富力的销售难以达到目标,“造血”能力差的情况下,融资成为获取现金流的重要方式。 2018年,富力地产公开发债超20次,融资500亿元以上。今年上半年,富力又新增境内融资386.9亿元、境外融资28.3亿美元,合计约人民币581亿元。 今年4月初,富力地产最新申报的酒店类REITs项目“中信证券-富力酒店一期资产支持专项计划”获得批准,可发行金额接近54亿元。 2019年以来,富力共发行了4期超短期融资券。据上海清算所信息显示,富力于6月18日取消了发行2019年度第五期超短期融资券的计划。 加杠杆导致富力利息支出大增。2018年,富力地产全年的利息支出为94.5亿元,2019年上半年就已经达到63.3亿元。 2019年7月,富力新发行到期日为2024年,本金为4.5亿美元的优先票据,票面利率高达8.125%。而仅仅两个月前,富力2019年5月发行的五年期金额为4亿元人民币的公司债券,票面利率为每年6.48%。 截至2019年6月30日,富力地产借款余额约为1952.34亿元,较2018年末借款余额1632.39亿元增加319.95亿元。新增借款中,银行贷款净增加25.30亿元,占上年末净资产的3.62%;境外优先票据、公司债及超短期融资券净增加223.06 亿元,占上年末净资产的31.94%。 在这一背景下,业内传出富力暂停拿地的消息。据上述《关于要求地区公司确保完成销售任务目标的通知》,富力集团2019年下半年暂停拿地。 随后,富力解释称,富力并不是完全不拿地了,如遇有优质土地项目等特殊情况,亦将单独呈报集团董事长审批。 搜狐财经统计,下半年,富力拿地支出17.7亿元,仅于包头、太原、广州等城市拿下4宗地块。 虽然拿地放缓,但富力手握多个城市更新项目,预计不会对土储造成太大影响。截至2019年6月30日,富力集团在全国参与逾 60个城市更新项目,涉及土地储备的规划总建筑面积超过6000万平方米。按货值算,一二线城市占比95%,大湾区占比70%。 此外,配售新股也是降低负债的办法之一,但配股的代价是稀释原股东持股比例。配股完成后,董事长李思廉的持股比例由32.43%降为30.99%、联席董事长、总裁张力的持股比例由31.19%降为29.52%。 配售公告出来后第一个交易日,富力地产股价在小幅高开后随即跳水,最高跌幅约4%。截至12月27日开盘,富力地产股价14.28港元,较配售前下跌3.1%。返回搜狐,查看更多

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